היטל השבחה הינו מס אשר משולם בכל פעם שעולה ערכו של מקרקעין בעקבות החלטת הוועדה המקומית. במידה ושיעור המס שמוטל עליכם נראה לכם גבוהה, יש לכם 45 יום לערור על ההחלטה. איך עושים זאת, ואיך שמאי מקרקעין עוזר לכם? הפחתת היטל השבחה – המדריך המלא.
עליית ערכם של נכסי נדל"ן – לא רק בצורה פאסיבית
בשנים האחרונות, ובייחוד אחרי תקופת הקורונה, אנו עדים לתופעה בשוק הנדל"ן – הוא לא מפסיק לעלות. הדבר מוביל לכך שנכסי נדל"ן רבים מעלים את ערכם בטווח זמן קצר למדי, אשר מאפשר לבעלי הנכסים להנות משווי גבוהה יותר של הנדל"ן שבידיהם.
עם זאת, נכס נדל"ן יכול להעלות את ערכו בשורה של דרכים שונות, דוגמת קבלת היתר שימוש חורג או שינוי תוכנית בניין עיר (או בשמה השני – תב"ע). במקרים אלו, על רקע עליית הנכס יהא עלינו לשלם היטל השבחה.
לפני הכל – מהו היטל השבחה
היטל השבחה הוא מס אשר משולם לרשות המקומית במקרים בהם זו אישרה תוכנית כלשהי, שעתידה להעלות את ערכו של הנכס. על פי רוב, שיעור המס יעמוד על 50%, וישולם במועד מכירת הנכס הלאה.
ככלל, ההיטל ישולם על ידי בעל נכס במספר מקרים עיקריים:
- אישור תוכנית בניין עיר – ככל שאושרה תב"ע חדשה למקרקעין, אשר מאפשרת בנייה נוספת בנכס או משנה את הייעוד שלו (לדוגמה, שינוי מקרקע לחקלאות לקרקע למגורים).
- הקלה בבנייה – במקרים בהם הרשות המקומית תאפשר בנייה שלא תואמת את התב"ע, לאחר הוכחה שהדבר מוביל לעלייה במחיר הנכס.
- שימוש חורג – ככל שקיים היתר שלא לפי הייעוד המקומי של הנכס (דוגמת הקמת עסק מסחרי במקום המשמש לחקלאות), תחול חובת תשלום השבחה.
אופן חישוב שיעור המס – דוגמה פשוטה
אם כן, ניקח קרקע חקלאית בגודל 1, מטר רבוע, שניתן לה שימוש חורג לשם בניית בית מגורים. בהנחה שהקרקע החקלאית שווה כ – 500 אלף שקלים, והקרקע החדשה שווה כ – 2.5 מיליון שקלים, ייאלץ בעל הקרקע לשלם 50% משווי העלייה, קרי – מיליון שקלים.
הנקודה החשובה – הפחתת היטל השבחה איך עושים את זה בפועל?
אם כן, לאחר שעמדנו על מהות היטל השבחה ואופן החישוב, עתה נעמוד על הדרכים העיקריות שעומדות בפנינו לשם הפחתת היטל השבחה.
ככלל, ההליך העיקרי לאחר קביעת שיעור השינוי בשווי הוא הליך ערר. אז מה אומר החוק בנושא?
שלב ראשון בהפחתת היטל השבחה – האם המסמך רלוונטי אליך?
בשלב הראשון, ואף בטרם שתפנו לשמאי מקרקעין, עליכם לבדוק שפרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים שלו וכן הנתונים האחרים. ככל שאחד מאלו לא נכון, יש לפנות לוועדה לביטול השומה.
במידה וזה לא המצב, והמסמך מתייחס אליכם ונראה מדויק, עומדים לכם 45 יום לשם השגה על המחיר.
שלב שני – האפיקים הרלוונטיים
ככלל, ישנם שני אפיקים אשר עומדים לנגד עיניכם ככל שאתם מעוניינים לערר על ההחלטה של הוועדה המקומית. ראשית, עומדת לכם לפנות האפשרות לפנות לוועדת הערר לשינוי גובה הסכום. שנית, אתם זכאים לפנות לראש מועצת שמאי המקרקעין, זאת לשם מינוי שמאי מכריע.
שמאי מקרקעין – הכלי שלכם להפחתת היטל השבחה
בין אם תבחרו בוועדת הערר ובין אם בראש מועצת שמאי המקרקעין, הדרך שלכם להפחתת היטל השבחה עוברת דרך שמאי מקרקעין בירושלים.
שמאי מקרקעין יערוך שומה עדכנית, אותנטית שתעריך את שווי הנכס בצורה הולמת ואישית. כך, תוכלו לערור בצורה מקיפה ומבוססת על החלטת המועצה המקומית, וככל שזו תהא מהימנה – סביר שתקבלו הפחתת היטל השבחה.
